物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷三十多年發(fā)展已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，它在經(jīng)濟(jì)、社會生活中的地位和作用日益明顯。可以說，物業(yè)管理在當(dāng)今已經(jīng)成為人們生活、工作的一部分。然而，隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)糾紛總是如影隨形，原因何在？筆者認(rèn)為，其中一個重要原因是市場主體對物業(yè)管理的理解不一致和信息不對稱。

當(dāng)下，全行業(yè)都在推動物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級。但是，筆者認(rèn)為，不忘初心方得始終。因此，很有必要對物業(yè)管理的一些基本問題進(jìn)行深入探討，既深化對物業(yè)管理的認(rèn)識，又促進(jìn)行業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

物業(yè)管理是“管理”的實(shí)踐

如果問什么是物業(yè)管理，相信大家首先會聯(lián)想到《物業(yè)管理條例》中的定義:“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”業(yè)內(nèi)業(yè)外很多人對此概念倒背如流，問題在于對其概念的理解尤其是對“管理”二字的理解相差甚遠(yuǎn)，或許這就是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻繁發(fā)生的根源所在。

物業(yè)管理按組織形式不同可劃分為委托管理、共同管理、自行管理（簡稱：托管、共管、自管）三種方式。要做好物業(yè)管理，我們不能把思想認(rèn)識局限在法規(guī)的定義上，要深入研究和了解物業(yè)管理的本質(zhì)以及它的內(nèi)涵和外延，致力于符合規(guī)律的“管理”實(shí)踐。

如果各位做物業(yè)管理的朋友大家可以去看看公眾號：每日物業(yè)觀察，里面有很多有關(guān)于物業(yè)管理的資料可以看，對大家做好物業(yè)管理有不錯的幫助：

物業(yè)管理是業(yè)主的需求

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人和物業(yè)管理的主體。業(yè)主之所以通過購買、繼承等方式取得物業(yè)，是因?yàn)槲飿I(yè)對取得方有用，之所以有用，是因?yàn)槲飿I(yè)具有相應(yīng)的設(shè)計功能及使用價值，能夠滿足物業(yè)取得方的需要；作為商品的物業(yè)，業(yè)主不僅需要物業(yè)的有用性和功能性，還需要物業(yè)的安全性和保值增值。

基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)存在專有部分和共有部分，對共有部分的管理，不得不依靠全體業(yè)主共同協(xié)商決定相關(guān)的重大事項，從而形成業(yè)主與業(yè)主之間相互聯(lián)系、相互配合、相互支持的社會關(guān)系，這是業(yè)主需要物業(yè)管理的內(nèi)在原因。我們應(yīng)當(dāng)充分尊重業(yè)主對物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)，應(yīng)將承接物業(yè)服務(wù)項目理解為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)可和信任，不是理所當(dāng)然的“接管”。

物業(yè)管理源自法律賦權(quán)

《憲法》第十三條規(guī)定：國家保護(hù)公民合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約。因此，物業(yè)管理既是業(yè)主的權(quán)利，也是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理的一切行為，都不得違背法律規(guī)定。

物業(yè)管理是民事活動

所謂民事活動，是指民事主體為了一定目的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利民事義務(wù)的行為。

《民法通則》規(guī)定：當(dāng)事人在民事活動中的地位平等；民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用原則；公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯；必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。

《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定：侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，等等。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等民事主體在物業(yè)管理活動中，包括管理對象、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、糾紛處理方式、項目承接查驗(yàn)、進(jìn)入及退出條件以及當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)等等，都應(yīng)當(dāng)充分協(xié)商并形成明確的契約文件或者物業(yè)服務(wù)合同，依法設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)。民事主體任何一方不能擅自改變經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致的契約條款，更不能隨意違約侵害對方或其他人的合法權(quán)益。

物業(yè)管理是一門科學(xué)

所謂科學(xué)，是指各種知識通過細(xì)化分類研究，形成逐漸完整的的知識體系, 它是關(guān)于發(fā)現(xiàn)發(fā)明創(chuàng)造實(shí)踐的學(xué)問。我國物業(yè)管理已經(jīng)歷三十多年發(fā)展，雖已實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理這個新生事物從“知之不多”向“知之甚多”，從“邊實(shí)踐邊總結(jié)”向“有理論有目標(biāo)”的轉(zhuǎn)變。但也要看到，物業(yè)管理行業(yè)還有許多領(lǐng)域需要我們?nèi)ヌ剿?、還有許多問題需要我們?nèi)パ芯?、還有許多真理需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)，還有許多理論需要我們?nèi)?shí)踐。

如果不從科學(xué)角度認(rèn)識物業(yè)管理，看不到它的自然屬性和社會屬性，就不會明白它的內(nèi)在邏輯，難以理順相應(yīng)的關(guān)系，束縛我們的思想行為。

物業(yè)管理是系統(tǒng)工程

我認(rèn)為，物業(yè)管理的本質(zhì)在于保障物業(yè)的有用性、功能性及社會性。如果喪失了物業(yè)的有用性和功能性，物業(yè)管理將失去意義；如果喪失了物業(yè)的社會性，物業(yè)管理將無法進(jìn)行。物業(yè)管理不是抽象的“高、大、上”,從內(nèi)容到形式都是具體的。物業(yè)管理的內(nèi)涵是業(yè)主組織和利用相關(guān)要素（人、財、物、信息、技術(shù)、時空等），借助管理手段實(shí)現(xiàn)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地功能目標(biāo)的過程。物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括“八個模塊”即：財產(chǎn)管理（含不動產(chǎn)或者動產(chǎn)）、使用管理、安全管理、維養(yǎng)管理、秩序管理、客戶管理、信息管理及檔案管理。

物業(yè)管理活動是“八個模塊”與“六大體系”即：業(yè)主大會和業(yè)主委員會治理體系、物業(yè)管理項目承接服務(wù)體系、物業(yè)管理中介特約服務(wù)體系、水電氣等專業(yè)單位供給服務(wù)體系、物業(yè)糾紛處理救濟(jì)體系以及政府、社區(qū)、行業(yè)協(xié)會等公共服務(wù)體系相互聯(lián)系、相互作用、相互影響的過程。也就是說，物業(yè)管理不是單一的管理活動，工作中要善于系統(tǒng)思維，既要突出重點(diǎn)又要統(tǒng)籌各方,協(xié)調(diào)好物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)和方面，著力于全面提升物業(yè)管理質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)水平。

綜上所述，物業(yè)管理的本質(zhì)是保障物業(yè)的有用性、功能性及社會性，基本規(guī)律是“八個模塊”與“六大體系”相融互動。物業(yè)管理既反映了人與物的關(guān)系,也反映了人與人的關(guān)系,是一門具有自然、社會雙重屬性的科學(xué)，物業(yè)管理是一個復(fù)雜而系統(tǒng)的運(yùn)行過程。正確認(rèn)識和理解物業(yè)管理，對于行業(yè)發(fā)展具有重要影響。我們只有全面深入地了解物業(yè)管理，才能發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的缺陷及行業(yè)管理的短板，促進(jìn)物業(yè)管理體制機(jī)制創(chuàng)新，發(fā)明更多防治物業(yè)糾紛和推動發(fā)展的科學(xué)技術(shù)，創(chuàng)造更多有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必要條件。