物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

 一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。

1. 對物業(yè)的前期設(shè)計、規(guī)劃嚴(yán)要求

開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項、規(guī)劃、設(shè)計要立足高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識 ; 規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計進行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為 ; 相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進行處理，限期改正。

2. 做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。

3. 按合同規(guī)定進行運營

新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

1. 編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

2. 組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實踐經(jīng)驗和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機構(gòu)，專門負責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。

3. 加強物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場，配合工程監(jiān)理部門，對物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進行檢查監(jiān)督，對違反規(guī)劃和規(guī)定的項目，及時向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。

物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質(zhì)量關(guān)，以“以人為本”的理念來考慮業(yè)主在生活中的舒適滿意度。物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)整個過程必須緊密相連。例如 : 小區(qū)中要為小孩建造相應(yīng)的娛樂場地，為行動不便的老人建造無障礙的便利通道等等。事實證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建設(shè)工程有密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動介入。

三、規(guī)范前期物業(yè)管理的接管驗收工作

物業(yè)的接管驗收工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理企業(yè)為維護廣大業(yè)主的利益，對已建成交付使用的物業(yè)項目進行的一次質(zhì)量把關(guān)過程，也是明確物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)維修管理責(zé)任的重要措施。搞好物業(yè)接管驗收應(yīng)注重以下環(huán)節(jié) : 組建物業(yè)移交接管驗收小組 ; 認真接收物業(yè)規(guī)劃建設(shè)資料；認真做好物業(yè)接管驗收。尤其注重物業(yè)管理接管驗收中的工作要點。如 : 交接的圖紙和資料 ; 設(shè)備技術(shù)資料 ; 變配電、電梯、空調(diào)、給排水系統(tǒng)等 ; 樓宇智能化系統(tǒng)等等諸多問題。

四、加強業(yè)主入住及前期住宅裝飾裝修管理，建立良好的公共秩序

辦理業(yè)主入住是物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主接觸的開始。業(yè)主入住前后，很多問題和矛盾可能反映和暴露出來，作為物業(yè)管理企業(yè)要做耐心細致的工作，真心實意為業(yè)主排憂解難，贏得廣大業(yè)主的信賴，為后期管理奠定基礎(chǔ)。業(yè)主入住階段應(yīng)做好：入住前的資料準(zhǔn)備工作；辦理入住手續(xù)及住宅驗收交接等工作。

同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度 ; 辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù) ; 加強對裝飾裝修活動的監(jiān)督管理 ; 對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)

物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進行。

1. 知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識、財務(wù)知識、法律知識。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

2. 技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能，以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外，面對各式各樣的業(yè)主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。

3. 態(tài)度

① 職業(yè)道德。美國的物業(yè)管理強調(diào)從業(yè)者必須具有職業(yè)道德。職業(yè)道德首先是為業(yè)主提供忠誠的服務(wù)，但這種忠誠并非盲目服從業(yè)主的指令，而是從服務(wù)于業(yè)主利益的角度出發(fā)而提供高水平的專業(yè)化管理。職業(yè)道德還強調(diào)物業(yè)管理者要有強烈的事業(yè)心和對社會對政府機構(gòu)的責(zé)任，應(yīng)該積極參與專業(yè)組織的活動，關(guān)心社區(qū)福利和公益事業(yè)的發(fā)展。

② 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心，因此，全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立用戶至上、服務(wù)至上的思想，把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé)，在工作中時時處處為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù)，贏取業(yè)主的贊同和認可。

綜上所述，只有進一步依法規(guī)范做好前期物業(yè)管理工作，才能保證后期物業(yè)管理日常服務(wù)的正常開展，才能保證物業(yè)管理工作的有序進行，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下良好的基礎(chǔ)